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제목 [Q&A]임대사업자 등록안했는데…종부세 합산배제 신고되나요? 번호 384003

Q. 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

= 올해 종합부동산세 고지서는 11월20일~22일에 발송될 예정이며, 납부기간은 12월1일부터 12월16일(15일 휴일)까지임.

Q. 종합부동산세 합산배제 신고란?

= 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택1) 및 토지2) 명세를 관할세무서에 신고하는 것임.

1)임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택, 대물변제 주택 포함)
2)주택 건설 사업자가 주택을 건설하기위해 취득한 토지

신고기간은 9월16일부터 9월30일까지이며, 주소지[본점] 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하여 전자신고할 수 있음.

Q. 종합부동산세 과세특례 신고란?

= 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 되는 것임.

Q. 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있는지?

= 합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됨. 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되어 정확한 세액을 부과 받을 수 있으며 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있음.

Q. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 신고해야 하는지?

= 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간내에 물건 변동내역(추가․제외․정정)을 반영하여 합산배제 신고를 하면 됨. 신고한 내용에 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없음.

다만 합산배제가 적용되는 임대주택이 올해 2월12일 이후 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과하여 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 하여야 함.

Q. 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

= 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택1) 및 토지2)에 대하여는 경감받은 세액과 이자상당가산액3)을 포함하여 추가로 신고․납부해야 함.

1)중도매각 등으로 의무임대기간을 충족하지 못한 임대주택 등
2)취득일로부터 5년 이내에 사업 계획 승인을 받지 못한 주택신축용 토지
3)납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산

Q. 조정대상지역 판단 기준은?

= 납세의무성립일 올해 6월1일 기준으로 조정대상지역을 판단함.

사례) 부산시 기장군, 부산진구, 남구, 연제구는 2018년 12월31일 조정대상지역에서 해제되었기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 2019년 6월1일 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제 가능함.

Q. 2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 취득 계약은 9월13일 이전에 한 경우에도 합산배제 적용이 안되는지?

= 2018년 9월13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됨.

또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라짐.

사례) 수원 팔달, 용인 수지, 기흥은 2018년 12월31일 조정대상지역으로 지정되었기 때문에 2018년 12월31일 이전에 주택 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후(2019년 1월1일)에 취득·계약한 분은 합산배제 적용안됨.

단, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로운 임대주택을 취득한 것으로 가정

Q. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

= 2019년 2월12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부하여야 함.

Q. 신탁재산에 대한 합산배제 신고 및 적용은 어떻게 하는지?

= 합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것임.

Q. 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

= 합산배제 주택은 '임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서', 토지는 '주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서', 향교 및 종교재단은 '종합부동산세 과세특례 신고서(향교재단·종교단체용, 개별단체용)」를 작성하여 제출해야 함.

홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하면 합산배제 신고 가능한 보유물건 명세를 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며, 미리채움 서비스를 통해 쉽게 전자신고할 수 있음.

*경로: 인증서 로그인≫ 신고/납부≫ 일반신고≫ 종합부동산세 합산배제신고

Q. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

= 종합부동산세 과세기준일(6월1일)현재 주택을 임대하고 있는자는 합산배제 신고기간 종료일(9월30일)까지 임대사업자 등록(시·군·구청)과 주택임대업 사업자등록(세무서)을 각각 완료하여야 종합부동산세 합산배제 적용을 받을 수 있음.

Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

= 임대기간은 임대사업자로 등록한 이후의 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대하였다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않음.

Q. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

= 주소지 관할 시·군·구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 됨.

주택임대 사업자등록 신청 간소화 서비스(2018년 4월2일 시행)

주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, 신청서에 세무서 사업자등록 신청서 제출에 동의하는 경우 세무서를 따로 방문할 필요 없이 기관간 연계하여 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리를 해주는 서비스(개인만 해당, 법인·단체는 별도 신청)


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